【華仔說廠辦】什麼是公設與公設比？

Hello：我是華仔，一般消費者在購買不動產的時候，要注重的事項非常的多，我們今天就其中一項’’公設’’我們來做討論

我們今天也邀請到了，位於土城區綠意順光天下案的專案經理簡嘉進，來加入我們

我們一般在市場上聽到住宅大樓的公設、公設、公設，那麼公設到底是什麼呢？

一般我們所指的公共設施，就是我們一般在購買房子的時候，權狀的一個面積裡面有分所謂的主建物、附屬建物，還有共有部分

共有部分的部分就是大家常說公設的部分。

所以一般公設項目來講的話像廠辦跟大樓，有不一樣的一個區分狀況嗎？

當然有，主要的公共設施就是說有時候在大樓規劃的時候， 為了要符合大樓的住戶使用性跟方便性跟實用性，會特別去設置一些設施的部分，像有些必要的設施就是像比如說電梯，還有我們的消防設施、地下室，這些部分都是屬於公共設施

那廠辦呢跟住家會比較不同的是，因為廠辦的公共設施要比較符合企業主所營運使用上的需求

其實我知道的就是說一般的廠辦大樓， 因為它必須要有一些所謂的服務機能一些項目，比方說我們舉個例子講，一樓它可能就必須要設計一些大型氣派的門廳，可能還要有一些所謂的服務型的卸貨區這些等等，那這些可能就跟一般的所謂的住家它可能有一些規劃上的不太相同，那如果照這樣來看的話，它的比例會不一樣嗎？

一定是會不一樣的，以我們一般的住宅住宅大樓的話， 因為從2005年建築法規開始就有規定，八樓以上新建的新大樓，必須要設置兩部直通安全梯，十一樓以上還包含要排煙室的部分要特別再加做，所以以目前現在住宅的大樓，大概公設比會落在30~35%之間。

那我們一般我們常見的商用設施的大樓，或者是廠辦的話公設比會稍微高一點點的原因，是因為我們有一些共同服務區我們會設置茶水間還有衛生間，還有剛剛華仔你所提到的貨梯廳的部分。

因為像我們常見的大樓，目前我們比較常見的一些公共設施像健身房、還有我們的圖書室、游泳池的部分，這都是屬於住宅在使用性會比較常見的公共設施。

那我們廠辦大樓的話，就像剛才我們提到的卸貨區的機能必須要更完善，那我們就會特別去設置所謂的貨梯廳、客梯廳這些都是分開來的，而且還有包含就是我們有卸貨平臺這些部分，特別是廠辦大樓 還有一個所謂的吊裝陽台，就是為了要讓企業主能夠更方便的去使用，這個一般在住家大樓裡面也看不到。

一般住家大樓裡面的陽臺，都是屬於自己家裡面的附屬建物。

其實公設比例呢？在規劃上來講它會有高有低的現象，不外乎可能就是說它土地的規模大小不一樣，還有單層的規劃的單位也不同，因為單層規劃它是一個三戶的單位或者是四戶的單位，因為它畢竟當分母來做使用，有些時候它確實三個單位，因為它分母的值比較小他的分子的值如果說是不變的情況之下，當然它持分的比例會高嘛，不見得是叫不合理，但是因為規劃的影響，它才會產生的。

我們舉一個簡單的例子來說：

如果當層有100坪的公設，我們規劃了五個住戶，它的持分比例大概就差不多是在20%

但是如果當層只有規劃三戶的話，那一戶可能就要持分到33%

這個部分公設比就會依整棟大樓的規劃的戶數的多寡，還有就是所設計的一些公共設施的項目會有一些浮動。

以目前的廠辦大樓這樣子的規劃，我們還會把公共設施的方式，大概稱為所謂的大公還有小公，這兩個部分其實在一般的市場上很多的消費者或購屋者他是不瞭解的。

什麼叫大公？什麼叫小公？

像大公的部分所指的，就是我們大樓所有的區分所有權人共同去分擔的這個公共設施，比較常見的像我們大廳是一定經過的，社區大廳然後電梯間、地下室，包含一些我們的授信室、機電室這些部分都是屬於大公。

小公的部分指的，是說我們是針對某些特定的所有權人去使用而去持分的部分，像當層的住戶的走道，還有它當層的樓梯間，還有它的梯廳的部分，這都是屬於小公的部分。

通常它的比例的分佈以我來講的話，我想我跟各位觀眾朋友來做個說明：

就是廠辦大樓的部分，其實在我們目前規劃這麼多的個案裡面，以大概當層的部分，小公大概佔的比例會大概在25%左右，大公的持分的比例大概會在15%，所以兩者大公加上小公合計大概會在40%，那40%當然是一個所謂的標準型的概念，如果這個個案低於40%的時候，它的公設的比例算是比較趨近於比較節儉合理的一個狀況，超過的時候當然我們要看它的合理性在哪裡？它分配的位置、面積是在哪裡？這樣會比較好一點點。

我們今天就謝謝嘉進，接受我們這樣的一系列的一個討論

如果您現在目前正想要買廠辦或者是對廠辦大樓有任何的興趣或疑問

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