大家好，我是華仔。我們今天來談談，當企業主去購買工業區的土地，自行規劃興建廠房的時候，應該要注意的事項有哪一些呢?
買工業區土地自建廠房要除了要考量到企業本身的規模與生產需求的條件外，我把企業從購地到興建廠房應該注意的項目歸類成8大項目
第1項:土地遴選評估
第2項:財務評估
第3項:建築師及營造廠的選定
第4項:廠房建築規劃設計與建造執照的申請
第5項:營造成本與興建時間管控
第6項:專人監管
第7項:產權過戶及建築物面積測量登記
第8項:交屋與驗收
在第1項:土地遴選評估
是所有自建廠房項目中最為關鍵的條件，也是最難達成的目標。好的原料可以生產出優良的產品。
關於土地評估必須注意到以下幾點:
第1點:臨路及地形地貌條件
臨路條件是影響著未來廠區大小型貨車出入動線的便利性。
而基地的面寬與深度也同樣扮演著能否規劃出優良的產品的主要因素。
另外也要注意到地勢高低，鄰近是否有嫌惡設施等。
第2點:使用分區
不同的使用分區，代表著不同的使用相關限制，要了解是否符合自身產業的土地使用分區。
關於工業區的土地使用分區種類可以參考德華行銷官網內房產知識專區的房地產小知識影音完整解說。
第3點:土地使用的強度與完整性
例如:想要購買的土地可以使用的容積是否符合企業所需要興建的面積強度?產權是否完整？有沒有被他項權利的設定呢?
或者是有無地上物？地上物的處分權利與方式是否清楚？有沒有使用上的價值呢?
另外土地的謄本登記面積與實際測量之土地面積兩間者是否相同呢?
第4點:土地的買賣售價是否符合市場實際之行情?
可以貸款的成數有多少呢?
第5點:交通環境與生活機能
對於員工交通的便利性，和企業進駐後的生活機能，將影響未來招募員工的難易程度。
例如附近大眾運輸系統、銀行、郵局、餐廳等
第6點:其他必須注意的事項
例如:必須注意到土地是否有被汙染，地質是屬砂質或岩層，是否必須需要做地質改良等等或是土地具有其他特殊的開發或限制等。
那麼以上6點就是針對土地評估必須注意到的重要項目
第2項:財務評估
自建廠房與買廠房不同，除了需準備土地款外，也要準備營建中產生的所有費用。不像是購買現成廠房的方式，只要準備一定的自備款項就可以輕鬆買廠房。
第3項: 建築師及營造廠的選定、第4項:廠房建築規劃設計與建造執照的申請
這兩者是最重要夥伴，選擇一個好的建築師與營造廠可以讓你上天堂，相反之則會讓你花費更多的時間與精力。
第5項:營造成本與興建時間管控
雖然節省了給建商的利潤，但需承擔營建當中變動成本風險，例如:人力、物料、運輸、營建時程等。
第6項:專人監工管理
就像是一個好的保母，為了品質能保有較高素質，需要有對營建專業的第三方人員協助監工管理
第7項:代書產權及建築物面積測量登記
第8項:交屋與驗收
第9項:未來出售時的難易程度
由於自建廠房是符合量身訂做原則，所以並不一定適合其他人所需要的條件，在轉手出售過程中會面臨一定的難度，也會損耗較長時間。
以上9項是幫企業主歸納出自建廠房重要的注意項目，整個過程中所涉及的單位和專業人士等相當複雜，例如從建築師、各項技師、代書、政府相關單位等接洽申請工作，在沒有具備一定專業知識或是專業團隊的協助下，自建廠房確實是一件不容易的事。
所以無論是購地或購買標準廠辦大樓，都應該衡量企業自身的條件與需求，達成最高營運效益目標。
那麼我們今天的主題就談到這裡，如果您對廠辦大樓有興趣或疑問的話，歡迎上網搜尋【德華行銷】的官網與我們聯繫或者是加入YOUTOBE會員訂閱頻道，我們將會不定時的提供給您更多廠辦產品的相關訊息。謝謝大家，拜拜囉
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