【華仔說廠辦】私、法人購廠稅賦差異

大家好我是華仔

購屋者所具備的稅務知識通常是不太足夠的

那我們今天就這個主題呢

我們特別邀請到立祥會計師事務所–林士傑會計師

來特別為我們做說明

華仔：一般在購置廠辦資產的時候呢，他其實可以在產權登記的部分，可以分成兩種，第一種是自然人、第二種是法人，那在購置這個不動產的時候，兩者的差異性、優缺點會在哪裡？另外在稅賦的立場來看的話，究竟有哪一些的不同呢?？我們請會計師來跟我們做個說明

會計師：一般來講我們的客戶如果是用公司或用自然人來持有我們的廠房，那不外乎就是要賺取我們長期的租金收入，還有我們之後要出售的時候的資本利得，那這個時候我們都可以用個人或是用公司來買，那稅務的部分，如果是個人持有這個租金的所得就會列在他個人的綜所稅。

那舉例來講：

就是假設他一年拿到一百萬的租金的部分，它是租金收入，那我們利用財政部的一些報稅的設算的稅率的話，會有43萬的成本跟費用，所以有57萬的利得來併到他個人的綜所稅，來算它的綜合所得的所得這樣子。

華仔：照會計師這樣的講法也就是說呢，現在個人的收入仍然在這個租金收入方面，一樣要併入個人的綜所稅來做計算囉？

會計師：對 沒有錯，甚至他還會有2.11%的二代健保還要去繳給我們的健保局

華仔：是的，是的，所以這是一個額外的支出，這也是個人在買這個不動產的時候必須要了解注意到的。

會計師：對，那我們的客戶如果是用法人的名義來購置我們的廠房，他會開發票給我們的房客，那這個房客拿到這個發票的部分裡面的5%營業稅房客也可以拿去扣抵，所以有時候我們法人開發票給公司的話，對房客來講他收到這個發票是很開心的。

華仔：這個是當然對於一些所謂的個人的收益來講的話他是有幫助的對 他可以扣抵掉部分的費用

會計師：我們的客戶如果是用法人的名義來買我們的廠房的話，那之後

我們的租金收入就是我們的銷貨收入，那我們的銷貨收入的話，到時候發股利給我們股東的時候，如果假設我們的一般後面的股東是5%(綜所稅)的客戶，他還可以把這個3.5%的稅給退回來。那如果我們背後的股東是適用於30%的所得稅稅率的客戶的話，那他用單一的稅率28%去課稅，也不會影響到他的個人的所得稅的稅率。

華仔：那這個非常好，這個在節稅方面來講的話，是相當的有幫助，獲利相對也可以提升嘛。

會計師：那我們的客戶如果是公司去買我們的廠房的話，用公司名義去貸款，

舉例來講：如果他買這個廠房6000萬， 那他20年繳的本利攤的利息的部份，假設它利息繳了1200萬，都可以當做公司的的利息費用來扣抵。所以因此就是在某些客戶來講他用公司名義去買，我們的廠房是對他來講是有節稅的規劃。

華仔：瞭解 那也就是說會計師這邊所提到的個人的收益呢跟費用，以及法人的收益跟費用，其實他兩者的課稅方式是不一樣，可以節約的所謂的費用，可以扣除的費用也是相當的不同。

會計師：對，是完全的不一樣的，我們這個用公司來去收廠房的租金的時候

他決定不分配(股利)，那照理講我們是應該用公司的未分配盈餘要去加這5%去

繳我們的未分配盈餘稅，因為我們政府在108年的時候，有修一個法條：就是

產業創新條例第23條之3，鼓勵我們可以用未分配盈餘去投資，用投資來不用

去繳未分配盈餘稅，所以只要我們的投資超過100萬的話，我們公司就不用再

繳這個未分配盈餘稅，之後如果我們的客戶有要賣廠房的話，其實用公司持有

廠房跟個人持有廠房是一樣的。

為什麼一樣呢？

是因為他的房地合一稅一樣，就是兩年以內的話，他要去繳45%(口誤)的房地合一稅，那2年到5年他是35%，那5年到10年是20%，10年以上是15%，所以一般來講購置廠房用個人或者公司，它繳的房地合一稅是一樣的

甚至之後我們用公司的部分來去跟銀行貸款，這些的利息都可以當作我們公司的一些利息費用來去抵我們的稅。

華仔：瞭解，那以會計師這樣的分析來講就是說，不管您是用個人或者是說用法人的名義上來購買的時候，其實持有的時間如果都超過10年，其實它幾乎繳的稅率或者是節稅的方式也是大同小異。

會計師：對 如果就房地合一稅來講，用公司用個人的部分的話適用稅率都是一樣的。

華仔：會計師那我要請教您，自從房地合一稅制實施之後，我覺得節稅變得非常的重要，不要說賺了房價，然後又增加了一些稅金的支出了，那到底個人跟法人之間買賣這樣子的差異或持有的差異，到底它可以扣除的費用有哪一些呢？

會計師：自從政府110年7月1號實施了房地合一稅2.0之後，個人跟公司繳的房地合一稅其實是已經沒有什麼不一樣了，我們個人跟公司花的中介費、代書費、契稅、印花稅、政府規費其實都可以列除的，那比較不一樣的就是之後政府實施的房地合一稅2.0之前公司是單一稅率20%，實施之後就是會跟個人一樣是依照我們持有時間的不同而適用稅率也不一樣。

除此之外 那唯一的不同就是說，我們如果個人去持有我們的廠房所去繳的這些貸款利息，是不可以當作我們的個人報稅。

華仔：這是一個相當大的差異，就是說法人它的持有跟個人持有它的房屋貸款，它是不可以扣抵的，這個如果說我們應該這麼講，如果以法人持有的話，

它會比個人這方面的部分的差異性是非常大的。

今天謝謝會計師經過這樣子的說明之後，我們可以這麼來講就是說：

如果您要用所謂的法人來持有的話或是個人持有，我覺得最大的一個差異就是

項目的部分可以扣除的部分其實是相同的，但唯一的不同的部分，可以扣除的費用項目就是在房貸的支出利息的支出的部分，在稅率的部分其實從去年的7月1號開始其實也是比照了這個所謂的個人的稅制的方式來課稅。

經過會計師剛剛的詳細說明之後，各位可以思考一下，到底是要用個人或者是法人名義來持有這個不動產是最理想的方式？

那我們今天的主題就告一段落，今天非常謝謝會計師的詳細說明

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